تقدم ليز هارت، رئيسة قسم التأجير في نيومارك بأمريكا الشمالية، توقعاتها لقطاع العقارات التجارية في “Varney & Co.”
قد لا تؤتي إعادة التمويل ثمارها بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل الذين يخططون للانتقال في المستقبل القريب، وفقًا لما ذكره كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، جيك كريمل.
وقال إن مفتاح إعادة التمويل هو معرفة ما إذا كانت الخطوة تمر بقاعدة تسمى “نقطة التعادل”، والتي تنظر في ما إذا كانت التكاليف الأولية تفوقها المدخرات الناتجة عن معدل أقل.
وقال كريمل: “إن حجم القرض، والمدة المتبقية، والأهم من ذلك، المدة التي يخطط المقترض للبقاء فيها في منزله، كلها أمور مهمة”، مشيراً إلى أن “القاعدة الأساسية هي إغلاق التكاليف مقسومة على المدخرات الشهرية”.
في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة للمرة الثالثة على التوالي، فإن هذا لا يعني بالضرورة أن أسعار الرهن العقاري ستنخفض. لا تتأثر الأسعار بشكل مباشر بقرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بشأن سعر الفائدة ولكنها تتبع عن كثب عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.
تكاليف التأمين على أصحاب المنازل قد ترتفع خلال العامين المقبلين
على الرغم من إشارة صناع السياسة إلى أنه قد يكون هناك خفض واحد فقط لسعر الفائدة في العام الجديد مع اقتراب أسعار الفائدة من مستوى محايد، يتوقع الاقتصاديون أن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل طفيف، لتحوم حول 6.3٪ في العام المقبل.
وقال كريمل إنه على الرغم من أن هذا الانخفاض ليس هائلا، حيث انخفض فقط عن متوسطه البالغ 6.6% في عام 2025، إلا أنه يؤدي إلى تساؤلات حول إعادة التمويل.
لافتة “للبيع” تظهر خارج منزل على قناة في كيب كورال بولاية فلوريدا في 2 يوليو 2024. (تصوير أوكتافيو جونز/ وكالة الصحافة الفرنسية عبر غيتي إيماجز / غيتي إيماجز)
أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان تضرب المناطق الريفية في أمريكا
وقال كريمل إن إعادة التمويل ليست مجانية – فلا يزال أصحاب المنازل بحاجة إلى دفع تكاليف إغلاق القرض الجديد، ولهذا السبب من المهم أن تفوق المدخرات الناتجة عن الدفعات الشهرية المنخفضة بمرور الوقت تلك التكاليف.
منازل لأسرة واحدة تم بناؤها حديثًا معروضة للبيع في إنسينيتاس، كاليفورنيا، في 31 يوليو 2019. (رويترز / مايك بليك)
إن إعادة التمويل تكون منطقية فقط عندما يكون معدل الرهن العقاري الجديد أقل بحوالي 0.5 إلى 1 نقطة مئوية عما يملكه صاحب المنزل بالفعل لأنه يوفر مدخرات كافية لتبرير تكاليف إعادة التمويل، وفقًا لكريمل.
أكثر من نصف المنازل الأمريكية فقدت قيمتها خلال العام الماضي
واليوم، أصبحت معدلات الفائدة على الرهن العقاري لدى أغلب أصحاب المساكن أقل كثيراً من معدلات السوق الحالية، وبالتالي فإن إعادة التمويل من شأنها أن تخسرهم المال. وهذا ما أصبح يُعرف عمومًا بتأثير “القفل”. على سبيل المثال، اليوم، الأشخاص الذين لديهم معدل رهن عقاري يبلغ 6.65% أو أعلى هم وحدهم القادرون على الوصول إلى نقطة التعادل حيث قد تؤتي إعادة التمويل ثمارها. وفي الوقت الحالي، فإن أكثر من 80% من أصحاب المساكن لديهم معدلات فائدة على الرهن العقاري أقل من 6%، وهو ما يعني أن مجموعة صغيرة فقط من المقترضين سوف تستفيد من إعادة التمويل في أي وقت قريب.
تم وضع لافتة أمام منزل للبيع في 7 أغسطس 2024 في سان رافائيل، كاليفورنيا. وفقًا لتقرير صادر عن Zillow، انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بمقدار 31 نقطة أساس إلى 6.06٪، بينما انخفض معدل إعادة التمويل الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 1.15٪ إلى 1.15٪. (جوستين سوليفان / غيتي إيماجز)
لذا، إذا كان شخص ما يخطط للانتقال قريبًا، قال كريمل إن إعادة التمويل “على الأرجح” لن تستحق العناء.
والأشخاص الذين سيستفيدون أكثر من غيرهم هم أولئك الذين اشتروا منازل مؤخراً – خلال العامين أو الثلاثة أعوام الماضية – عندما كانت أسعار الفائدة تتراوح بين 7% و8%. وحتى الانخفاض الطفيف في أسعار السوق قد يزيد من ثرواتهم بأكثر من 1%، مما يجعل إعادة التمويل جذابة. لكن هؤلاء المقترضين يميلون أيضًا إلى الحصول على مبالغ قروض كبيرة ويخططون للبقاء في منازلهم لمدة خمس سنوات أخرى على الأقل، لذا فإن إعادة تمويل المدخرات ستكون أكثر أهمية.
احصل على FOX Business أثناء التنقل بالنقر هنا
وفي الوقت نفسه، فإن أي انخفاض بسيط في أسعار الفائدة “ليس له أهمية على الإطلاق” بالنسبة لأصحاب المنازل الذين “نفدت أموالهم” أو المقيدين برهونات عقارية منخفضة تتراوح بين 3% إلى 4%.
يحتاج أصحاب المنازل أيضًا إلى أن يتذكروا أن الأمر لا يتعلق فقط بمتوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري المبلغ عنها ولكن أيضًا بالمعدل الذي يمكنهم تأمينه. يعتبر الائتمان والدفعات الأولى والتسوق أمرًا في غاية الأهمية، ويمكن أن يكون أكثر أهمية من التقلبات في سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي، وفقًا لكريمل.
