وأوضح الرهون العقارية المحمولة: ما هي وكيف تعمل

وقال بيل بولتي، مدير الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان، إن الوكالة الحكومية “تقوم بتقييم نشط” للقروض العقارية المحمولة، والتي من شأنها أن تسمح لصاحب المنزل بنقل قرضه من منزله الحالي إلى منزل جديد عندما ينتقل.

مع الرهون العقارية المحمولة، سيكون صاحب المنزل قادرًا فعليًا على الحفاظ على سعر الفائدة الحالي وشروطه بدلاً من سداد القرض والحصول على قرض جديد. إنها استراتيجية مصممة لضخ الحركة في سوق الإسكان الراكد. وقد ظل العديد من أصحاب المساكن والمشترين المحتملين على الهامش لأنهم عازفون عن مقايضة أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تقل عن 3% مقابل قروض اليوم التي تحوم حول 6.5%.

صرح جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، لـ FOX Business أن هذه الأنواع من الرهون العقارية غير متوافقة مع بنية تمويل الرهن العقاري في الولايات المتحدة ولن تحل مشاكل القدرة على تحمل التكاليف الأوسع التي تواجه سوق الإسكان اليوم إذا كانت كذلك.

معدلات الرهن العقاري ترتفع للأسبوع الثاني على التوالي

ووصف كريمل اقتراح بولتي بأنه “محاولة وحشية لحل” تأثير القفل.”

عندما ينتقل مالك منزل نموذجي اليوم، يتعين عليه عادةً سداد قرضه الحالي مسبقًا والحصول على قرض جديد بالمعدلات السائدة. من الناحية النظرية، قال كريمل إنه إذا كانت هذه الفجوة في الأسعار هي الشيء الوحيد الذي يعيق الحركة، فإن الرهون العقارية المحمولة قد تفتح بعض النشاط وتحرر المخزون.

كيف تساعد قروض VA المحاربين القدامى على تحقيق الحلم الأمريكي

ومع ذلك، أشار كريمل إلى تقرير الاحتياطي الفيدرالي الصادر في مايو 2025 والذي كشف كيف أن تأثير الإغلاق يفسر فقط حوالي نصف الانخفاض الأخير في التنقل.

عندما ينتقل صاحب المنزل اليوم، يتعين عليه عادةً سداد قرضه الحالي مسبقًا والحصول على قرض جديد بالمعدلات السائدة. (التصوير: إريك ثاير / بلومبرج عبر Getty Images / Getty Images)

وقال كريمل: “ليس من الواضح أن إمكانية النقل ستعيد المبيعات إلى مستوياتها الطبيعية”، مضيفًا أن فوائد الرهن العقاري المحمول ستكون أيضًا “انتقائية للغاية”.

ومع الرهون العقارية المحمولة، قال كريمل إن حاملي الرهن العقاري الحاليين الذين لديهم أسعار فائدة منخفضة فقط هم الذين سيستفيدون، في حين أن المستأجرين وأصحاب المنازل الذين ليس لديهم رهن عقاري سيظلون يواجهون أسعار اليوم.

يقول بيسنت إن سوق الإسكان الأمريكي في حالة “ركود” بسبب سياسات سعر فائدة الاحتياطي الفيدرالي

لكنه قال إن الجدوى هي القضية الأكبر.

وقال كريمل: “إن نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة مبني على التوريق، حيث يتم تجميع القروض وتسعيرها على أساس الممتلكات المحددة التي تدعمها”. “يجب أن تكون الرهون العقارية مرتبطة بالمنزل الذي نشأت فيه، حتى يتمكن المستثمرون من تقييم المخاطر الجانبية”.

فإذا أصبح الرهن العقاري قابلاً للنقل، فإن “الضمانات (وبالتالي حجم المخاطر للمجموعة بالكامل) سوف تتغير في منتصف الطريق”، وهو ما من شأنه أن يكسر منطق تحويل الرهن العقاري إلى أوراق مالية. كما أنهم سيتخلصون من النماذج المستخدمة للتنبؤ بمدى سرعة سداد أصحاب المنازل لرهنهم العقاري ومدة استمرار هذه القروض، وكلاهما أساسي لتقييم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

لافتة “للبيع” معروضة خارج منزل في لوس أنجلوس، كاليفورنيا. (باتريك تي فالون/ وكالة الصحافة الفرنسية عبر غيتي إيماجز)

إذا لم يعد الانتقال يتطلب من المشترين دفع رهنهم العقاري الحالي، فإن مدة هذه القروض “ستمتد بشكل حاد وغير متوقع”، وفقًا لكريمل. وعلى هذا فإن المستثمرين سوف يطالبون بتعويضات أعلى عن مخاطر التمديد، وهو ما من شأنه أن يدفع “أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع، بشكل مفاجئ أولاً ثم بنيوياً من خلال فروق أسعار أوسع على سندات الخزانة لعشر سنوات”.

احصل على FOX Business أثناء التنقل بالنقر هنا

والقضايا تمتد إلى ما هو أبعد من ذلك أيضا. على سبيل المثال، قال كريمل إن الإنشاء والخدمة سيصبحان أكثر تعقيدًا بكثير لأن التزامات الامتياز والضمان والضرائب وحقوق الملكية تعتمد جميعها على الممتلكات المحددة.

وقال: “في عموم الأمر، قد تبدو القروض العقارية المحمولة وسيلة جيدة للتخفيف من تأثير الانغلاق ــ وهي قضية متخصصة تنفرد بها ظروف السوق الحالية؛ ولكن التنفيذ على نطاق واسع من شأنه أن يؤدي إلى مشاكل فنية شائكة وعواقب كبيرة غير مقصودة ــ وكثير منها أسوأ من القضية التي يحاولون حلها”.