ميامي السماسرة رئيس العقارات السكنية والدعوة دانييل بليك ودوغلاس إليمان وكيل جيسيكا جوليان يتحدثون إلى فوكس نيوز ديجيتال حول اثنين من التغييرات القانونية الأخيرة داخل سوق الوحدات السكنية في فلوريدا.
لعقود من الزمن، كان شراء شقة في فلوريدا بمثابة قفزة إيمانية مقنعة بأشجار النخيل ومناظر المحيط. ولكن في العام الجديد، رفع حجاب السرية.
بين قانون الشفافية الرقمية الإلزامي الجديد وحكم المحكمة التاريخي الذي أعطى ما يسمى “حبة السم” للمطورين، تحولت ديناميكية السلطة في ولاية صن شاين بشكل كبير.
وقالت جيسيكا جوليان، وكيلة دوغلاس إليمان بالم بيتش، لقناة فوكس نيوز ديجيتال حول حالة سوق الوحدات السكنية: “أعتقد أنه تصحيح بالتأكيد”. “أود أن أقول إننا رأينا في العام الماضي أن المزيد من هذه المباني القديمة كانت متضررة، وليس عددًا كبيرًا من المشترين لها. كان الجميع خائفين نوعًا ما من غمس أصابعهم في مبنى قديم بعد ما حدث في ميامي في سيرفسايد. والآن بعد أن تم دفع التقييمات وإجراء الإصلاحات، فإننا نشهد بالتأكيد هذا التصحيح.”
“أعتقد أن الزخم هو على الأرجح أفضل كلمة لدينا. لقد استقرت الأمور. وسنمضي قدمًا … ومرة أخرى، الطلب هنا في جنوب فلوريدا قوي جدًا،” كما قالت دانييل بليك، رئيسة قسم العقارات السكنية والدعوة في ميامي، لفوكس نيوز ديجيتال.
أصبحت الشقق السكنية القديمة على الواجهة البحرية في فلوريدا مناجم ذهب حيث يجني المالكون أموالاً من عمليات شراء المطورين
يتضمن التحول الرئيسي الأول لعام 2026 أحكامًا دخلت حيز التنفيذ بموجب House Bill 913، والتي تتطلب من الجمعيات التي تضم 25 وحدة أو أكثر أن يكون لديها بوابة رقمية مخصصة وآمنة حيث يمكن للمشترين المحتملين الاطلاع على البيانات المصرفية للشقة وتفاصيل الحجز وحتى التقارير الهيكلية للمبنى.
برج الإنقاذ يقع على الشاطئ في يوم مشمس أمام الشقق في 16 أغسطس 2023، في ميامي، فلوريدا. (غيتي إيماجز)
وقال بليك: “بنقرة زر واحدة، يمكنك الذهاب إلى هناك، ويمكنك إلقاء نظرة على كل هذه الوثائق – بما في ذلك الميزانية – قبل تقديم هذا العرض”. “نحن من أشد المؤيدين لها. إنها توفر الشفافية والمساءلة، ونحن نواصل تعزيز ذلك.”
وأشار جوليان إلى أن “هذا يجعل سوق الوحدات السكنية أكثر قابلية للتنبؤ. لذا فإن الشقق التي أخرت الاحتياطيات أو أخرت المشكلات المتعلقة بمبانيها تشهد الكثير من المفاوضات الجارية، حيث تتمتع المباني التي فكرت في المستقبل ولديها احتياطيات ممولة بالكامل، بميزة تنافسية في السوق”.
في ميامي ديد، يتكون 65٪ من المخزون النشط من مباني سكنية قديمة، وترتفع المبيعات في نطاق 200 ألف دولار إلى 400 ألف دولار بنسبة 21٪ على أساس سنوي على الرغم من ارتفاع تكاليف التأمين والتقديرات، وفقًا لبيانات السماسرة. وتساءل الخبراء عما إذا كان المشترون شجعانًا أم مجرد تواقين للحصول على قطعة من الجنة.
تحدث مساعد وسيط البوصلة سكوت ديفيندرفر ورئيس قسم الاستحواذ في مجموعة BH أليكس توخ إلى فوكس نيوز ديجيتال حول سبب بيع الشقق القديمة في جنوب فلوريدا حاليًا بشكل أسرع من الوحدات الأحدث.
وأوضح بليك: “أود أن أقول إن هذا كله بسبب عملنا الدعوي. أعني أن الشفافية مهمة حقًا، ولكن أعتقد أنها يجب أن تفعل المزيد مع ظروف السوق. وفي جنوب فلوريدا، إنها سوق ساخنة للغاية. الجميع يريد الانتقال إلى هنا. والطقس جميل للغاية. ويريد الناس الاستفادة من ذلك. ولذا فإن هذا هو حقًا آخر مخزون لدينا بأسعار معقولة، وهم ينتقلون إليه”.
وأضاف جوليان: “أحصل على الكثير من المشترين الذين يتوقون إلى النزول هنا في جنوب فلوريدا، لكنهم على دراية جيدة جدًا. وعادةً ما يأتون إليّ بالفعل للقيام بالعناية الواجبة”. “قد يكون لديهم بالفعل المباني التي حددوها بدقة. لقد بحثوا في المباني الأخرى، واكتشفوا أي منها يبدو ضعيفًا بعض الشيء في تلك الدراسات الاحتياطية.”
التحول الرئيسي الثاني في سوق الشقق السكنية في فلوريدا هو الحكم الأخير الذي أصدرته محكمة بيسكين 21، والذي شكل سابقة قانونية تمنح فعلياً الأقليات الرافضين، ما لا يقل عن 5٪ إلى 10٪ من المالكين، القدرة على منع عمليات إعادة التطوير الرئيسية إذا كان الإعلان الأصلي يتطلب موافقة بالإجماع.
يتم الآن بيع الشقق القديمة في جنوب فلوريدا بشكل أسرع من وحدات البناء الجديدة وسط أزمة القدرة على تحمل التكاليف
ووصف جوليان القرار بأنه “حبة سم” للمطورين الذين كانوا يتطلعون إلى مباني ميامي القديمة ذات الواجهة البحرية كأهداف رئيسية للتحويلات فائقة الفخامة.
يتحدث أمين صندوق Harbour Condominium، خوان يورينتي، وBlanca CRE EVP Cary Cohen، والرئيس التنفيذي لمجموعة MSP، Deme Mekras، إلى Fox News Digital حول كيفية توصلهم جميعًا إلى صفقة شراء لمبنى North Bay Village، المكون من 29 وحدة، على الواجهة البحرية.
وقالت: “الحبوب السامة، التي هي عبارة عن استحواذ بنسبة 100%، تجعل الأمور صعبة للغاية. لذلك لم يتابعوا هذه الأمور بنفس القدر”. “من غير المعروف كثيرًا محاولة القيام بذلك، أو تغيير اللوائح الداخلية للشقق، أو محاولة هدم مبنى بهذه الطريقة. لذلك أعتقد أن الأمر سيتغير في المستقبل حيث سينظر المطورون إلى المباني بمزيد من التدقيق والصبر.”
تعامل جوليان مع حروب الاستحواذ شخصيًا في أواخر عام 2025 في Harbour Towers & Marina في ويست بالم بيتش عندما رفع مطوران دعوى قضائية ضد العديد من المالكين الذين وقعوا في مرمى معركة للسيطرة على المبنى.
“ما لا يدركونه، والذي أراه خلف الكواليس، هو أن هؤلاء المطورين يقومون بتشييد المباني الأخرى التي تكون في متناولهم بشكل أكبر، والتي تكون أكثر منطقية بالقلم الرصاص. وفي نهاية المطاف، سوف نكون مشبعين أكثر من اللازم.”
“هناك عدد قليل من المباني التي لا تزال لديها لغة في لوائح الشقق الخاصة بها والتي تنص على أنه يمكن لـ 75 إلى 80٪ إنهاء المبنى … لذا من المرجح أن يقوم المطورون ببذل العناية الواجبة وسوف يتطلعون إلى تلك المباني أولاً، “قال جوليان.
وأشار بليك: “أعتقد أن هذه الحالة تسلط الضوء حقًا على أهمية قراءة المستندات الحكومية”. “من المهم جدًا للمطورين التحقق من ذلك ومعرفة ما ستفعله قبل دمج ذلك في خطتك.”
مع وضع دورها في مجال المناصرة في الاعتبار، قدمت بليك أيضًا نصائح حول الإصلاحات التي قد يسعى أصحاب العقارات لتحقيقها لضمان عدم قدرة واحد أو اثنين من السكان على منع مجتمع بأكمله من الهروب من العبء المالي لمبنى قديم: “تحدث إلى الحكومة المحلية، وتحدث إلى الدولة. يجب إعلام الجميع حتى يتمكنوا من التوصل إلى الحل الصحيح. ونحن ندعم ذلك”.
احصل على FOX Business أثناء التنقل بالنقر هنا
يشرح فيل جوتمان من شركة Gutman Development Marketing، وإيان بروس إيشنر من شركة Continuum، والرئيس التنفيذي لمجموعة BH Group Isaac Toledano لـ Fox News Digital سبب دعمهم لمشروع قانون “Condo 3.0” في فلوريدا.
وبينما يتفق كلا الخبيرين على أن التغييرين الرئيسيين في سوق الشقق السكنية في فلوريدا يركزان بشكل مهم على الوضوح والتواصل، فقد شارك جوليان تحذيرًا واحدًا حول مستقبل بيئة السوق.
وقالت: “الجشع يحدث قليلاً. لذلك (المشترون) يتراجعون حتى يحصلوا على ملايين الدولارات (من عروض المطورين). لكن ما لا يدركونه، والذي أراه خلف الكواليس، هو أن هؤلاء المطورين يستحوذون على مبانٍ أخرى أقل تكلفة بالنسبة لهم، والتي تكون أكثر منطقية بالقلم الرصاص. وفي النهاية سنصبح مشبعين بشكل مفرط”.
“لذا، إذا كانوا ينتظرون، معتقدين أنهم سيحصلون على الدفعة النهائية، فقد يرغبون في إعادة التفكير في ذلك”.
اقرأ المزيد من فوكس بيزنس
