افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
سيتعين على البنوك أن تقلص تعرضها للعقارات التجارية بسبب “جدار” من الديون العقارية بقيمة 2 تريليون دولار مستحق في السنوات الثلاث المقبلة، وفقا لشركة وساطة أمريكية رائدة.
قال باري جوسين، الرئيس التنفيذي لبنك نيومارك، الذي تولى مبيعات قروض بقيمة 50 مليار دولار لصالح بنك سيجنتشر الفاشل: “ستكون البنوك تحت الضغط”.
وأضاف أن تنظيمات ما بعد الأزمة المالية تعني أن بعض المقرضين سيحتاجون إلى “تصفية قروضهم أو إيجاد طرق أخرى لتقليل وزنهم في العقارات”، سواء عن طريق تجميع الديون، أو إجراء صفقات تحويل المخاطر – حيث يوافق مستثمرون آخرون على تحمل المسؤولية. مخاطر الخسائر – أو التوقف عن الإقراض الجديد للقطاع.
قالت شركة نيومارك، شركة الاستشارات والوساطة العقارية، إن ما يقدر بنحو 2 تريليون دولار من ديون العقارات التجارية الأمريكية المستحقة بين هذا العام و2026 سيتعين إعادة تمويلها بأسعار فائدة أعلى بكثير.
ووفقاً لبيانات جمعية مصرفيي الرهن العقاري الأمريكية التي قدمتها نيومارك، فإن 929 مليار دولار من ديون العقارات التجارية سوف تحتاج إلى السداد أو إعادة التمويل هذا العام وحده.
وقال جوسين، الذي قاد نيومارك لمدة أربعة عقود: “نحن في بداية تأثير جدار القروض هذا”. “جزء منها سيكون تحت الماء بالكامل، وجزء منها سيكون للغطس وجزء آخر (ستتم إعادة رسملته) بمزيد من الأسهم”.
تقدر الشركة أن 670 مليار دولار من القروض المستحقة بحلول عام 2026 “من المحتمل أن تكون متعثرة”. وتضرر المستثمرون العقاريون من ارتفاع أسعار الفائدة، مما أدى إلى زيادة تكاليف التمويل ودفع قيمة العقارات إلى الانخفاض.
نقاط المشاكل الرئيسية في سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة هي المكاتب ومجمعات الشقق السكنية “متعددة الأسر” – حيث قام بعض المشغلين بالتوسع بشكل مفرط باستخدام الديون الرخيصة وتضرروا من ارتفاع تكاليف التشغيل.
وقال جوسين: “أي شخص استثمر بكثافة في المكاتب (العقارات) في السنوات الخمس الماضية سيواجه مشكلة”.
وقال إنه منذ ظهور العمل من المنزل أثناء الوباء، كانت المكاتب الأمريكية “أقل من الهدم”، مع وجود الكثير من المباني القديمة غير المرغوب فيها. على الرغم من وجود طلب على أفضل المباني، قدر جوسين أن 50 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية “يجب إزالتها” في مدينة نيويورك وحدها.
وتسببت الضغوط في سوق العقارات في الضغط على البنوك التي قدمت قروضا رخيصة في سنوات الازدهار. يعد بيع القروض، بسعر مخفض في بعض الأحيان، حلاً للبعض الذين لديهم الكثير من العقارات في دفاترهم.
بالنسبة للمشترين، بما في ذلك الأفراد الأثرياء وصناديق ديون الأسهم الخاصة، تمثل هذه المبيعات فرصة للحصول على القروض أو السيطرة على الأصول الأساسية بأسعار منخفضة.
وقال باتريك أرانجيو، نائب رئيس أعمال مبيعات القروض في CBRE، إن حجم آجال الاستحقاق القادمة كان أعلى جزئيًا بسبب التمديدات قصيرة الأجل الممنوحة بين عامي 2020 و2023 نتيجة للوباء والحرب في أوكرانيا وعدم اليقين بشأن أسعار الفائدة.
وقال: “إن الحجم الهائل للقروض التي تتطلب حلاً في هذه الفترة القصيرة نسبيًا سيؤدي إلى زيادة كمية منتجات بيع القروض في السوق على المدى القريب ولبعض الوقت التالي”.
وفي الوقت نفسه، توقفت سوق العقارات الأساسية بسبب الفجوة بين المشترين الباحثين عن الصفقات والبائعين غير الراغبين في بلورة الخسائر. انخفضت أحجام الصفقات العقارية التجارية بنسبة 51 في المائة العام الماضي في الولايات المتحدة، وفقاً لمؤشر MSCI.
وقال جوسين: “لقد وصلنا إلى القاع”، وتوقع أن يكون عام 2024 “عاماً انتقالياً من القاع…”. . . إلى نشاط معتدل” ولكنها لن تكون “بأقصى سرعة”.
