افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
يعمل صندوق عقاري بقيمة 10 مليارات دولار تديره شركة ستاروود كابيتال التابعة لشركة باري ستيرنليخت، على الحد بشكل صارم من قدرة المستثمرين على الخروج من استثماراتهم، حيث يحافظ على السيولة ويتجنب البيع بأسعار بخسة للأصول في ما يعتقد أنها أسواق فقيرة.
أخبر الصندوق، المعروف باسم Sreit، المستثمرين يوم الخميس أنه سيقيد حقوق السيولة الخاصة بهم بأكثر من 80 في المائة، مما يحد من عمليات الاسترداد إلى 0.33 في المائة من صافي أصوله شهريا من ما يصل إلى 2 في المائة – وهو المبلغ الذي سمح لهم به. للاسترداد منذ إنشائها في عام 2018.
تشمل محفظة Sreit مباني سكنية في أريزونا ومراكز لوجستية في النرويج وقرضًا كبيرًا قدمته لشركة Blackstone للاستحواذ على مجموعة الفنادق والكازينو الأسترالية Crown Resorts.
وفي مواجهة طلبات الاسترداد المرتفعة وتضاؤل السيولة، قالت سريت إنها ستجذب المستثمرين بشكل متزايد لأنها تعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة قريبًا، مما يوفر “سماء أكثر إشراقًا” يفضل فيها بيع العقارات.
إن متاعب ستاروود هي نتيجة ثانوية لحملة بنك الاحتياطي الفيدرالي التي استمرت عامين لخنق التضخم. وقد أثرت الزيادة السريعة التي قام بها البنك المركزي في أسعار الفائدة من أدنى مستوياتها التاريخية على تقييمات العقارات، التي ارتفعت خلال حقبة الأموال الرخيصة. يتطلع المستثمرون الآن إلى وضع أموالهم في أصول ذات أداء أفضل، مما يؤدي إلى زيادة الاسترداد.
ويأتي هذا التقييد وسط تدقيق متزايد في الوضع المالي لشركة Sreit في مواجهة طلبات الاسترداد الكبيرة من مستثمريها. في وقت سابق من هذا الشهر، نشرت صحيفة فايننشال تايمز بالتفصيل كيف سحبت شركة سريت أكثر من 1.3 مليار دولار من تسهيلاتها الائتمانية البالغة 1.55 مليار دولار ابتداء من عام 2023، حيث استخدمت الكثير من سيولتها المتاحة لدفع عمليات الاسترداد، مما تركها تعاني من نقص السيولة.
وقد أدى ذلك إلى زيادة خطر نفاد الأموال النقدية دون بيع الممتلكات بسعر بخس أو اقتراض المزيد من الأموال. أعلنت “سريت” آخر مرة عن وجود سيولة بقيمة 752 مليون دولار اعتبارًا من 30 أبريل، مقابل وتيرة استرداد ربع سنوية تبلغ حوالي 500 مليون دولار. لكن الصندوق كان من المقرر أن يستنفد ما يقرب من 200 مليون دولار من تلك الأموال النقدية في الأول من مايو لمواصلة سداد المبالغ المستردة، وفقًا لإيداعات الأوراق المالية المنشورة في 13 مايو.
قال ستيرنليخت في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني إلى “فاينانشيال تايمز”: “تحتفظ “سريت” بميزانية عمومية سليمة وتظل في وضع جيد للتنقل عبر البيئة الحالية”.
وستعمل الحدود الجديدة على إبقاء عمليات الاسترداد ربع السنوية عند حوالي 100 مليون دولار، مما يحافظ على السيولة النقدية النادرة. منذ بداية عام 2023، استرد المستثمرون ما يقرب من 3 مليارات دولار من Sreit. في الربع الأول، طلب المستثمرون استرداد مبلغ 1.3 مليار دولار نقدا، لكنهم تلقوا نحو 38 في المائة فقط على أساس تناسبي.
وفي رسالة إلى المساهمين يوم الخميس، قالت سريت إنها قررت تقييد حقوق السيولة للمستثمرين بشكل كامل تقريبًا لأنها تعتقد أن أسواق العقارات ستتعافى قريبًا.
وقال سريت في الرسالة: “(باعتبارنا) وكيلًا لمساهمينا، لا يمكننا أن نوصي بأن نكون بائعًا نشطًا للأصول العقارية اليوم نظرًا لما نعتقد أنه سوق قريب من القاع مع أحجام معاملات محدودة، وإيماننا بأن الأصول الحقيقية سوف تتحسن أسواق العقارات.”
وقالت سريت في الربع الأول إن عقاراتها حققت زيادة بنسبة 7 في المائة في الإيجارات، وهو ما وصفه بأنه “الأفضل في مجموعتنا التنافسية”. لكنها كشفت أيضًا أنها باعت أصولًا عقارية بقيمة 2.8 مليار دولار للوفاء باستردادات بقيم أقل بقليل من القيمة التي كانت تحملها في دفاترها.
وقالت ستاروود: “في المجمل، قمنا ببيع ما يقرب من 2.8 مليار دولار أمريكي من العقارات، بما في ذلك ما يقرب من 1.8 مليار دولار أمريكي من القروض متعددة الأسر والصناعية والعقارية بربح قدره 335 مليون دولار أمريكي. . . حدثت هذه المبيعات في حدود 2 في المائة من إجمالي قيم أصول (الصندوق).
إن الرفع المالي المرتفع الذي تتمتع به ستاروود بنسبة 57 في المائة من إجمالي أصولها يعني أنه لكي تجمع 500 مليون دولار لتسديد مستحقات المستثمرين، سيتعين عليها بيع أكثر من مليار دولار من الأصول العقارية.
كان المستثمرون والمنظمون يدققون عن كثب بيانات الاسترداد من الأموال المستثمرة في الأسواق الخاصة، نظرا لأن الأصول الأساسية قد يكون من الصعب تقييمها. وقد أثار ذلك مخاوف بشأن ما إذا كان مدير الصندوق يستطيع توليد المبلغ بالكامل عند بيع الأصول.
