على مدى العقد الماضي، نجح مجلس ويلتشاير في تحقيق الأهداف الإسكانية التي فرضتها الحكومة المركزية، فقام ببناء نحو 2000 منزل سنويًا. والآن تستعد هذه المنطقة الريفية في جنوب غرب إنجلترا لثورة إسكان.
تعهد رئيس الوزراء السير كير ستارمر بكسر نظام التخطيط المتصلب في المملكة المتحدة “لجعل بريطانيا تبني مرة أخرى”، بما في ذلك فرض أهداف بناء منازل أكثر صرامة على المجالس المحلية.
إن الطموح جريء، ولكن المسؤولين في ويلتشاير والمستشارين والبنائين يقولون إن هدفهم الجديد المتمثل في بناء 3476 منزلاً سنوياً ــ بزيادة قدرها 81 في المائة ــ غير واقعي دون إصلاحات أكثر شمولاً من تلك التي حددتها حكومة حزب العمال حتى الآن.
وقال نيك توماس، مدير التخطيط في مقاطعة ويلتشاير، وهي سلطة محلية خاضعة لسيطرة حزب المحافظين مسؤولة عن 500 ألف شخص، نصفهم يعيشون في مدن وقرى صغيرة: “لن نتمكن أبدًا من تسليم هذا العدد من المنازل، أبدًا، ونحن مقاطعة مؤيدة للبناء”.
يوم قضيناه في مقر مجلس مقاطعة ويلتشاير في تروبرج، حيث تحدثنا إلى مسؤولين وسياسيين ووكلاء التخطيط، كشف لنا عن شبكة معقدة من المشاكل التي أحبطت الحكومات من جميع الأطياف السياسية من تحقيق أهدافها الإسكانية على مدى السنوات الأربعين الماضية.
وتشمل هذه الأسباب سعي المطورين إلى التحكم في المعروض من المنازل الجديدة؛ ونقص البنية التحتية التي تعيق التطورات؛ وانخفاض عدد الموظفين في إدارات التخطيط المحلية في الوقت الذي جعلت فيه اللوائح البيئية الجديدة الموافقة على المشاريع الجديدة تستغرق وقتا أطول من أي وقت مضى.
تعهد حزب العمال البريطاني بتوفير 1.5 مليون منزل في ولايته الأولى التي تستمر خمس سنوات، مدفوعا بالإصلاحات التي قالت وزيرة الإسكان أنجيلا راينر في مؤتمر الحزب يوم الأحد إنها ستوفر “منازل لائقة للعمال”.
وتتضمن الخطط السماح بالبناء على الأجزاء “القبيحة” من الحزام الأخضر المحمي، والحد من الاعتراضات الجمالية من المجالس المحلية، وإعطاء الأولوية لمشاريع البنية التحتية “الحرجة”.
ويعرب بارفيس خانساري، مدير الإسكان في ويلتشاير، عن تشككه في قدرة إصلاحات حزب العمال على الاقتراب بأي شكل من الأشكال من حل عقدة المشاكل المستعصية التي أعاقت بناء المساكن لعقود من الزمن.
وقال “إن المقترحات التي قدمتها الحكومة الحالية لا تفعل سوى المزيد من نفس الشيء، ولكن بشكل أفضل قليلاً. إنها جذرية من حيث الأرقام – فهي مذهلة – ولكنها ليست كذلك من حيث التنفيذ الفعلي”.
جعل البناة يبنون
وقال ريتشارد كلوير، الزعيم المحافظ في مجلس ويلتشاير، إن تحقيق التغيير سيتطلب اتخاذ خطوات أكثر شجاعة لتمكين المجالس من إجبار المطورين على البناء في المواقع التي حصلوا بالفعل على إذن بها.
وبحسب تحليل طلبات التخطيط التي قدمتها جمعية الحكومة المحلية، فإن أكثر من مليون منزل حصلت على تصريح تخطيط في إنجلترا وويلز منذ عام 2010 لم يتم بناؤها.
وقال كليور إن ويلتشاير أعطت حاليا تصريح تخطيط لأكثر من 16 ألف منزل، ولكن يتم بناء جزء صغير فقط من هذه المنازل لأن المطورين “يستغلون النظام” لتجنب التطورات الكبيرة التي تتطلب منهم أيضًا بناء الطرق والمدارس وغيرها من المرافق.
يتطلب إطار سياسة التخطيط الوطني – المبادئ التوجيهية الحكومية التي تحدد سياسة التخطيط في جميع أنحاء إنجلترا – من المجالس الحفاظ على خط أنابيب مدته خمس سنوات لمشاريع بناء المساكن.
وإذا فشلوا في القيام بذلك، فإن “الافتراض” لصالح الموافقة على مشاريع التطوير السكني سوف ينشط، مما يسمح للمطورين باختيار المكان الذي يريدون البناء فيه، بحسب كليور.
وأضاف “لقد أصبح من المستحيل الحفاظ على “الإمدادات الخمسة” حتى عند بناء 2000 منزل سنويًا، لأن المطورين يلعبون بالنظام من خلال عرقلة التطوير. إنهم يقولون إنهم لا يفعلون ذلك، لكنهم يفعلون ذلك”.
والنتيجة، كما يقول كلوير، هي تطورات مجزأة “تقليدية” تقام على مشارف مدن مثل سالزبوري أو وورمنستر، بدلاً من تطورات أكبر وأفضل تخطيطاً.
واستشهد كليور بخطة متوقفة منذ فترة طويلة لتطوير 2500 منزل في ويست أشتون جنوب تروبرج كمثال على مدى صعوبة تقديم مشاريع أكبر.
تم تقديم طلب التطوير لأول مرة في عام 2015، ولكن بعد تسع سنوات لا تزال المفاوضات مستمرة مع شركة Persimmon Homes حول مقدار البنية التحتية والإسكان بأسعار معقولة الذي يجب على المطور توفيره.
وقالت شركة برسيمون إنها تعمل على دفع عجلة التطوير في أسرع وقت ممكن، لكنها كانت تواجه نظامًا “معقدًا للغاية” بالنسبة للمطورين والسلطات المحلية على حد سواء.
ورفضت الشركة أيضًا فكرة انخراط المطورين الأكبر في البنوك العقارية، مستشهدة بتحقيق أجرته هيئة المنافسة والأسواق والذي وجد أنه في حين أن شركات بناء المنازل تمتلك مساحة من الأراضي أكبر مما هو جيد لسوق “يعمل بشكل جيد”، فإن هذا كان مدفوعًا بـ “عدم اليقين” المحيط بعملية التخطيط.
كانت آخر مرة سلمت فيها المملكة المتحدة 300 ألف منزل سنويًا في عام 1977، عندما تم بناء ما يقرب من نصفها من قبل المجالس المحلية. ويقول كلوير إنه لا توجد احتمالات واقعية لعودة هذا النظام، وفي رأيه لن يقوم المطورون من القطاع الخاص بالبناء بهذا الحجم بموجب القواعد الحالية.
“نحن بحاجة إلى المزيد من الحوافز والعقوبات لإجبار المطورين على الانتقال. وسيكون الأمر أسهل بكثير إذا فقدوا التصاريح بشكل كامل، عندما تنتهي صلاحية خيارهم، أو حتى إذا طُلب منهم البدء في دفع جزء من ضريبة المجلس على المنازل غير المبنية”، كما قال.
فتح الارض
وفي حالات أخرى، قال مسؤولو التخطيط إن التحدي يكمن في إقناع مروجي الأراضي بإطلاق سراح الأراضي التي حصلوا على خيار شرائها، لكنهم يتراجعون على أمل الفوز بموافقات تخطيط سكني مربحة في مرحلة ما في المستقبل.
وفي بلدة ميلكشام القريبة، على بعد خمسة أميال شمال شرق تروبرج، واجه رجل الأعمال المحلي سام جومبلز صعوبة في العثور على أرض لتوسيع أعماله سريعة النمو في توزيع المنتجات الطبية والصحية.
توظف شركة Gompels HealthCare التابعة له 80 شخصًا ولديها 100 ألف قدم مربع من مساحة المستودعات. ولكن بعد طفرة المبيعات في أعقاب جائحة كوفيد-19، يريد رجل الأعمال مضاعفة المساحة.
إن وجود حقل مجاور مباشرة للمستودعات الحالية سيكون مثاليًا، لكن جومبلز ومسؤولي المجلس قالوا إن الشركة التي لديها خيار في الموقع، Gladman Land، تحتفظ به للتطوير السكني في المستقبل. لم تستجب Gladman Land لطلب التعليق.
كما رفض المجلس العديد من المواقع البديلة الأخرى التي اقترحها غومبلز.
“لقد خسرنا بالفعل العديد من العقود الكبيرة لأننا لا نملك المساحة اللازمة لخدمتها. وبشكل عام، من المتوقع أن يوفر المشروع 275 وظيفة إضافية في المنطقة، ولكن في الوقت الحالي، أمضيت 30% من وقتي في محاربة التخطيط في حين كان من المفترض أن أفوز بأعمال جديدة”، كما قال.
يشاطر جوناثان سيد، المستشار المحلي في جومبلز، ناخبيه شعورهم بالإحباط، معترفًا بأن المجلس كان بإمكانه أن يكون أكثر استباقية في تشجيع التنمية لأغراض تجارية.
وأضاف أنه على الرغم من أن هذا الأمر يتعارض مع غرائز السوق الحرة التي يتبناها حزب المحافظين، فقد حان الوقت لكي تفكر الحكومة في إنشاء صلاحيات إضافية تتعلق بأوامر الشراء الإلزامية.
وقال “لا أحب هذا من حيث المبدأ، ولكننا بحاجة إلى إيجاد طريقة ما لتحرير الأراضي من المطورين. إذا كان لدينا مطورون يتصرفون دون أي تفكير في المجتمع ويركزون فقط على مصلحتهم التجارية، فإننا بحاجة إلى إيجاد طريقة لمعالجة هذا الأمر”.
وقال أشخاص مطلعون على المناقشات في وايتهول إن حزب العمال يتطلع إلى توسيع صلاحيات قانون حماية المستهلك، لكن أحدهم اعترف بأن أي إصلاحات لا تزال “بعيدة بعض الشيء”، وتتطلب اختبارًا دقيقًا لكي تكون محكمة من الناحية القانونية.
بيروقراطية مكسورة
يقول المطورون والبناؤون ومستشارو التخطيط ووكلاء الأراضي في ويلتشاير إن العائق الحقيقي أمام التطوير هو اللوائح الجديدة المستهلكة للوقت والخدمة السيئة من المجلس المحلي.
وقال أحد الوكلاء في جلسة ردود الفعل التي حضرها مجلس ويلتشاير والتي حضرها فاينانشال تايمز الأسبوع الماضي: “الضباط ليسوا استباقيين للغاية، إذا كانت هناك مشكلة، فبدلاً من محاولة إيجاد حل، فإنهم يرفضونها ببساطة”.
وقال آخر “غالبًا ما يتدخل الضباط في عملية التقديم في وقت متأخر جدًا، وعندما يفعلون ذلك، فإنهم يؤجلونها إلى وقت لاحق”.
تنفق مقاطعة ويلتشاير مليون جنيه إسترليني على تطوير خدمات التخطيط لديها، كما أنشأت 18 وظيفة جديدة في قسم التخطيط منذ فبراير/شباط. ولكن هذا الاستثمار يأتي بعد سنوات من خفض تمويل الحكومة المحلية منذ عام 2010.
قالت حكومة حزب العمال إنها ستقوم بتعيين 300 موظف تخطيط جديد، ولكن هذا لن يحل محل سوى جزء ضئيل من أولئك الذين فقدتهم الحكومة خلال سنوات التقشف، ولن يفعل الكثير لمعالجة نقص الموظفين على المستوى الوطني.
وفي الوقت الذي تقلصت فيه خدمات التخطيط، زادت الأعباء الملقاة عليها بشكل كبير مع التطورات التي تتطلب الآن تقييمات معقدة حول آثارها على التنوع البيولوجي وتلوث المياه.
وقال المستشار نيك بوتيريل، عضو مجلس الوزراء للتخطيط الاستراتيجي، إن رحلة حديثة إلى الأرشيف كشفت عن مقدار الأعمال الورقية الإضافية التي تتطلبها الموافقات على التخطيط الحديث.
“كان ذلك مشروعًا لتطوير 20 منزلًا في عام 1980. وقد تم طباعته على ثلاث صفحات، وعلى ظهره كتب شخص ما ببساطة “الحالة جيدة” وتاريخًا. والآن تكلف الطلبات مئات الآلاف من الجنيهات الإسترلينية للتحضير ويمكن أن تصل إلى مئات الصفحات”، كما قال.
استشهد أحد المطورين بمثال مشروع تطوير حدائق اليوبيل خارج مدينة وارمينستر والذي تأثر بقواعد “الحياد الغذائي”. وتتطلب هذه القواعد من البناة الحد من كمية الفوسفات التي تتسرب إلى مجرى المياه نتيجة لمياه الصرف الصحي.
تأخرت الموافقة على الخطة لمدة عام بعد أن اعترضت هيئة “إنجلاند الطبيعية”، المستشارة البيئية للحكومة، على خطة تخفيف الفوسفات.
“الجزء المكلف هو الوقت. الانتظار للحصول على الموافقات يعني أنني مضطر إلى تسريح فرق البناء ثم إعادة تعبئتها. سأدفع 10 أضعاف الرسوم إذا تمكنت من الحصول على ضمانات بشأن المدة التي ستستغرقها الموافقات”، كما قال.
